VENTAS EN ABONOS DE BIENES INMUEBLES
Cuando las ventas en abonos se refieran a bienes raíces, el proceso contable, para registrar dichas operaciones, el principio es el mismo que el de bienes muebles. Existen ciertas modalidades para esta clase de operaciones distintas a las de ventas de bienes muebles.
1.- La forma en que se documenta la operación en este caso no es un contrato privado, como el que corresponde al de compraventa por reserva de dominio, sino precisamente deberá estar amparado en Escritura Pública otorgada ante notario.
2.- Generalmente el plazo para liquidar el importe de estas operaciones es de 5, 10,15 o más años, tomando en cuenta principalmente que el monto de la venta es por regla general una cantidad difícil de pagar en un corto plazo.
3.- Los intereses que se cobran al comprador, teniendo en cuenta el plazo que se le concede para liquidar la operación se calculan generalmente por el procedimiento de interés compuesto; y el importe de los abonos mensuales o periódicos se determina por el método de anualidades inmediatas, las cuales, como ya se sabe están basadas en el interés compuesto.
4.- No se acostumbra exigir al comprador la firma de documentos, como sucede en el caso de las ventas de bienes muebles; entre otras razones por el hecho de que los bancos de depósito y descuento no descuentan documentos a plazos mayores de 180 días, periodo que resulta demasiado corto para los plazos de 5, 10, 15 o más años que se otorgan a los compradores de ésta clase de bienes.
ASPECTOS CONTABLES.
Para el registro y control de la venta y de los intereses convenidos con el comprador, se recomienda establecer en la contabilidad las siguientes cuentas:
* Clientes por ventas de terrenos en abonos.
* Clientes intereses.
La primera para el registro del precio de venta de los terrenos vendidos; cargándola por el monto de la operación y abonándola de los abonos recibidos, por concepto de capital.
Su saldo es deudor y representa el importe pendiente de pago sobre la venta concertada con el cliente. (Cuenta por cobrar derecho de la empresa).
La segunda registra el total de los intereses pactados con el cliente mediante un cargo y mediante un abono, la parte de cada abono cobrado que corresponda a amortización de intereses.
Su saldo es deudor y representa el importe de los intereses a cargo del cliente, pendientes de pago.
Por último, el costo de los terrenos vendidos, no es correcto que se registre en una cuenta de almacén, ya que no se trata de bienes muebles, se recomienda una cuenta de carácter complementaria de activo, generalmente denominada: TERRENOS PROMETIDOS EN VENTA.
Ejercicio.
La Cía Fraccionadora "El Huerto, S.A.", adquiere un terreno rústico con la superficie de 100,000 m2 y con un costo de $ 190.00 el m2.
Realiza gastos por $ 5,000.00, que se quedan a deber para acondicionar y fraccionar dichos terrenos.
Una vez que los terrenos están en condiciones de venta; enajenan 10,000 m2 a un precio de $ 340.00 el m2, esta operación se liquidará en un plazo de 7 años con pagos mensuales. A la operación se le incluyen intereses a razón del 8% anual que deberán incluirse en las mensualidades.
Durante los primeros 8 meses el comprador cumple formalmente con sus abonos y a partir del noveno mes se le rescinde el contrato por falta de pago.
Por la rescisión del contrato conviene con el comprador devolverle el 35% de los abonos pagados mas el 15% de intereses sobre la cantidad que resulte.
SOLUCIÓN
1.- Terrenos $ 19,000,000.00
Bancos $ 19,000,000.00
2.- Gastos de urb. Y fracc. $ 5,000,000.00
Acreedores diversos $ 5,000,000.00
3.- Terrenos urbanizados $ 24,000,000.00
Terrenos $ 19,000,000.00
Gtos. De urb. Y fracc. 5,000,000.00
4.- Clientes por vtas de terr. En ab. $ 3,400,000.00
Terrenos prometidos en vta. $ 2,400,000.00
Util. Por real. Por vta de terr. En ab. 1,000,000.00
5.- Clientes intereses $ 1,904,000.00
Intereses anticipados $ 1,904,000.00
6.- Bancos $ 505,144.00
Clientes por vtas de terr. En ab. $ 323,808.00
Clientes intereses 181,336.00
7.- Util. Por real. Por vtas, de terr. En ab. $ 95,232.00
Util. Realizadas $ 95,232.00
8.- Intereses anticipados $ 181.336.00
Productos financieros $ 181 336.00
9.- Clientes desertores $ 3,076,192.00
Clientes por vtas de terr. En ab. $ 3,,076,192.00
10.-Terrenos prom. En vta. $ 2,400,000.00
Clientes desertores $ 2,400,000.00
11.- Util. Por real. $ 904,768.00
Clientes desertores $ 904,768.00
12.-Clientes desertores $ 203,320.00
Bancos $ 203,320.00
13.- Clientes desertores $ 1,722,664.00
Clientes intereses $ 1,722,664.00
14.- Intereses anticipados $ 1,722,664.00
Clientes desertores $ 1,722,664.00
15.-Clientes desertores $ 25,256.00
P y G $ 25,256.00
16.- Util. Real. Por vtas. En ab. $ 95,232.00
P y G $ 95,232.00
17,- Prod. Financieros $ 181,336.00
P y G $ 181,336.00
18.- P y G $ 301,824.00
Util. Del ejercicio $ 301,824.00
VENTAS EN ABONOS DE BIENES INMUEBLES CUANDO LOS TERRENOS SE VENDEN A PRECIOS DIFERENTES.
Normalmente los lotes urbanizados se venden aprecios diferentes, ya que el valor comercial de un terreno depende de diversos factores, como son:
1.- De la superficie del terreno y regularidad de las mismas. (de sus medidas)
2.- Su ubicación y la orientación del mismo.
Sin embargo el precio de costo es el mismo para el fraccionador, por lo cual sus utilidades varían aparentemente de acuerdo a los factores mencionados que hacen que varíen sus precios de venta y por consecuencia sus utilidades.
Normalmente al poner en venta los terrenos fraccionados, los primeros en venderse son los mejores lotes, por lo que se podría deducir que las utilidades serían mejores al principio, posteriormente éstas irían disminuyendo en razón que se estarán vendiendo aquellos lotes que no están en buenas condiciones de acuerdo a los factores ya señalados.
Tomando en cuenta que el costo es uniforme, en los primeros meses las utilidades serán más altas que en los meses o ejercicios posteriores en donde las utilidades disminuirán.
Para evitar este problema se propone la siguiente solución:
1.- Establecer de antemano las diferentes categorías de lotes, considerando para ello los precios de venta de los mismos.
2.- Calcular el precio de venta probable de todos los lotes multiplicando la superficie de los mismos por el precio de venta por m2.
3.- Obtener el % de costo, dividiendo el costo total de los terrenos entre el precio de venta total de los mismos.
4.- Determinar el precio de costo estimado de un terreno, cualquiera que sea su categoría, multiplicando el factor de costo por el precio de venta del lote.
Ejemplo:
La Cía Fraccionadora "Árbol Grande, S.A." adquiere un terreno de 50,000 m2, el cual una vez urbanizado y fraccionado tiene un costo de $ 6,000,0000.00.
De acuerdo con las condiciones que tienen los terrenos fraccionados, la empresa los divide en 3 categorías, siendo las siguientes:
1.- Los de la primera categoría abarcan una superficie de 15,000 m2, y se venderán a un precio de $ 260.00 / m2.
2.- La segunda categoría comprende una superficie de 25,000 m2 y serán vendidos a $ 220.00 /m2.
3.- Comprenden una superficie de 12,000 m2 para venderse a $ 190.00 /m2.
Se establecen las siguientes políticas de venta para cualquier terreno de las 3 categorías:
a) Plazo máximo para liquidar la operación, de 6 años.
b) 15% mínimo de enganche sobre el monto de la venta.
c) Intereses del 12% anual determinados sobre el total de la operación menos el enganche.
d) Los pagos serán mensuales por cantidades iguales incluyendo amortización de capital y de intereses.
OPERACIONES:
1.- Vende de la primera categoría 4,000 m2 a un plazo de 4 años, recibiendo de la operación 7 mensualidades; en sus respectivos meses. (15% enganche).
2.- Vende 7,000 m2 de la segunda categoría, a un plazo de 5 años con enganche del 17%; recibiendo 6 mensualidades posteriores.
3.- Vende de la tercera categoría, 1,000 m2 con plazo de 6 años, enganche del 20 % y pagos posteriores de 10 mensualidades.
En el onceavo mes se le rescinde el contrato por falta de pago devolviéndole al cliente del 45% de las mensualidades recibidas así como un 5% de intereses sobre dicha cantidad.
SOLUCIÓN
1.- Terrenos urbanizados $ 6,000,000.00
Acredores bancarios $ 6,000,000.00
2.- Clientes por vtas, de terr. En av. $ 1,040,000.00
Terrenos prom. En venta $ 555,152.00
Util. Por real. Por vta de terr en ab. 484,848.00
3.- Clientes intereses $ 424,320.00
Intereces anticipados $ 424,320.00
4.- Bancos $ 156,000.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 156,000.00
5.- Utilidades por realizar $ 72,727.00
Utilidades realizadas por ventas $ 72,727.00
6.- Clientes por vta de terr. En ab. $ 1,540,000.00
Terrenos prom. En venta $ 822,052.00
Util. Por realizar por vta 717,948.00
7.- Clientes intereses $ 766,920.00
Intereses anticipados $ 766,920.00
8.- Bancos $ 261,800.00
Clientes por vtas en ab. $ 261,800.00
9.- Util. Por real. $ 122,051.00
Util. Real por vtas $ 122,051.00
10.- Clientes por vta de terr. En ab. $ 190,000.00
Terrenos prom. En vta. $ 101,422.00
Util. Por real. Por vtas 88,578.00
11.- Clientes interese $ 109,440.00
Intereses anticipados $ 109,440.00
12.- Bancos $ 38,000.00
Clientes por vtas de terr. $ 38,000.00
13.- Utilidades por realizar $ 17,716.00
Util. Real. Por vtas $ 17,716.00
14,- Bancos $ 190,799.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 128,919.00
Clientes intereses 61, 880.00
15.- Util por real por vta de terr. En ab. $ 60,102.00
Util realizada $ 60,102.00
16.- Intereses anticipados $ 61,880.00
Productos financieros $ 61,880.00
17.- Bancos $ 204,510.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 127,818.00
Clientes intereses 76,692.00
18.- Util por realizar $ 59,589.00
Util. Realizada $ 59,589.00
19.- Intereses anticipados $ 76,692.00
Productos financieros $ 76,692.00
20.-Bancos $ 36.310.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 21,110.00
Clientes intereses 15,200.00
21.- Util. Por realizar $ 9,841.00
Util. Realizada $ 9,841.00
22.- Intereses anticipados $ 15,200.00
Productos financieros $ 15,200.00
23.- Clientes desertores $ 130,890.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 130,890.00
24.- Clientes desertores $ 94,240.00
Clientes intereses $ 24,924.00
25.- Util por realizar $ 61,021.00
Clientes desertores $ 61,021.00
26.- Intereses anticipados $ 94,240.00
Clientes desertores $ 94,240.00
27.- Terrenos prom. Por vta. $ 101,422.00
Clientes desertores $ 101,422
28.- Clientes desertores $ 35,102.00
Bancos $ 35,102.00
29.- Pérdidas y Ganancias $ 3, 559.00
clientes desertores $ 3,559.00
30.- Utilidad realizada $ 346,026.00
Pérdidas y Ganancias $ 346,026.00
31.- Productos financieros $ 153,772.00
P{erdidas y Ganancias $ 153,772.00
32.- Pérdidas y Ganancias $ 492,339.00
Utilidad del ejercicio $ 492,339.00
EXAMEN PARCIAL DE SISTEMAS ESPECIALES.
La empresa SYSTEM S.A. presenta la siguiente situación financiera al 31 de Diciembre de 1997 Bancos $ 360,000, Clientes $ 167,000, Estimación para clientes incobrables $ 15,000, Almacén $ 645,000 de los cuales adeuda a proveedores $ 245,000, Edificios $ 240,000 con depreciación acumulada del 20% Equipo de reparto por $ 129,000 con depreciación acumulada del 40% Seguros contratados por $ 26,000, Créditos Bancarios por $ 200,000 a 3 años, Rentas por cobradas por anticipado $ 22,000, Utilidades Acumuladas $ 148,000, Utilidad del ejercicio $ 36,000; Determine el capital social.
Durante el trimestre Enero - Marzo de 1998 Realiza las siguientes oper4aciones:
1.- Su proveedor de Alemania le envía nota de embarque por mercancías con valor de $ 30,000 dólares. Tipo de cambio $ 8.40
2.- Vende mercancías por $ 340,000 a pagar en 30 días, con costo del 30%.
3.- Traspaso de la utilidad del ejercicio a los resultados acumulados
4.- Establece la reserva legal del 5% sobre las utilidades de ejercicios anteriores.
5.- Adquiere mobiliario y equipo por $ 36,000 pagando de contado por lo que recibe un descuento del 20%.
6.- Abre una sucursal fuera de plaza en Coahuila y le remite efectivo con cheque por $ 20,000, Mercancías por $ 150,000, Mobiliario y Equipo por $ 15,000 y una cartera de clientes por $ 50,000.
7.- Remesa de fondo a su proveedor Alemán por 10,000 dólares. Tipo de cambio $ 8.80.
8.- Anticipo a su proveedor local por $ 70,000 con cheque.
9.- Devenga las rentas cobradas por anticipado en 2/5 partes.
10.-Paga por cuenta de su Sucursal, publicidad y fletes de los bienes remitidos por $ 5,000 y $ 3,000 respectivamente.
11.-Cobros a clientes por $ 40,000 más intereses moratorios a razón del 36% anual por 3 meses.
12.-La sucursal adquiere equipo de reparto por $ 37,000 que será liquidado en 12 mensualidades por nosotros (matriz)
13.-Se pagan las 3 mensualidades del crédito bancario más intereses pactados al 48% anual sobre la cantidad pagada.
14.- Recibimos mercancías de proveedores locales por $ 200,000 a crédito aplicando el anticipo a nuestro favor.
15.-Se pagan sueldos por $ 9,000 de personal operativo, $ 15,000 del personal administrativo, comisiones a vendedores por $ 3,000 y honorarios por cursos de capacitación al personal por $ 5,000 (aplíquelos proporcionalmente según los sueldos.
16.- Recibimos de la sucursal remesa de efectivo por $ 4,000, Mercancías por $ 5,000 y $ 1,000 de gastos por transportes de mercancía por nuestra cuenta.
17.- Remesa a nuestro proveedor alemán por 5,000 dólares. Tipo de cambio $ 9.0.
18.- La sucursal reporta una perdida del periodo por $ 23,000.
Registre las operaciones en diario hasta determinar el resu7ltado del ejercicio.
Elabore la balanza de comprobación de la casa matriz.
Determine el resultado por cambios en moneda extranjera por el procedimiento de tipo fijo con cuenta complementaria de balance al tipo fijo de $ 8.70 .
NOTA:
Al cierre del ejercicio, el tipo de cambio real es de $ 8.80.
SOLUCIÓN
A.- Bancos $ 360,000.00
Clientes 167,000.00
Estimación para clientes inc. 15,000.00
Almacén 645,000.00
Edificios 240,000.00
Dep. de edificios 48,000.00
Equipo de reparto 125,000.00
Dep. de eq. De rep. 50,000.00
Acreedores bancarios 200,000.00
Rentas pag. Por ant. 22,000.00
Primas de seguro 26,000.00
Proveedores $ 245,000.00
Util. Acum. 148,000.00
Util. Del ejercicio 36,000.00
Capital social 146,000.00
1.- Mercancías en tránsito $ 252,000.00
Proveedores extranjeros $ 252,000.00
2.- Bancos $ 240,000.00
Ventas $ 240,000.00
2ª.-Costo de venta $ 170,000.00
Almacén $ 170,000.00
3.- Utilidad del ejercicio $ 184,000.00
Util. Acum. $ 184,000.00
4.-Utilidad del ejercicio $ 9,200.00
Reserva legal $ 9,200.00
5.-Mobiliario y equipo $ 36,000.00
Productos financieros $ 7,200.00
Bancos 28,800.00
6.-Sucursal cuenta de inversión $ 235,000.00
Bancos $ 20,000.00
Almacén 150,000.00
Mobiliario y equipo 15,000.00
Clientes 50,000.00
7.-Proveedores extranjeros $ 88,000.00
Bancos $ 88,000.00
8.- Anticipo a proveedores $ 70,000.00
Bancos $ 70,000.00
9.-Rentas pagadas por anticipado $ 8,800.00
Otros productos $ 8,800.00
10.-Sucursal cuenta corriente $ 8,000.00
Bancos $ 8,000.00
11.-Bancos $ 43,600.00
Clientes $ 40,000.00
Productos financieros 3,600.00
12.-Equipo de reparto $ 37,000.00
Sucursal cuenta corriente $ 37,000.00
13.- Acreedores bancarios $ 16,666.66
Gastos financieros 1 999.99
Bancos $ 18,666.65
14.- Almacén $ 200,000.00
Proveedores $ 130,000.00
Anticipo a proveedores 70,000.00
15.- Gastos de admón. $ 20,000.00
Gastos de venta 12,000.00
Sucursal cuenta corriente $ 32,000.00
16.- Bancos $ 4,000.00
Ventas 5,000.00
Gastos de venta 1,000.00
Sucursal cuenta corriente $ 10,000.00
17.- Proveedores extranjeros $ 45,000.00
Bancos $ 45,000.00
18.- Perdidas y Ganancias $ 23,000.00
Sucursal cuenta corriente $ 23,000.00
19.- Costo de ventas $ 170,000.00
Ventas $ 170,000.00
20,- Pérdidas y Ganancias $ 20,000.00
Gastos de admón. $ 20,000.00
21.- Pérdidas y Ganancias $ 17,000.00
Gastos de venta $ 17,000.00
22.-Pérdidas y Ganancias $ 1,999.99
Gastos financieros $ 1,999.99
23.-Productos financieros $ 10,800.00
Pérdidas y Ganancias $ 10,800.00
24.- Otros productos $ 8,800.00
Pérdidas y Ganancias $ 8,800.00
25.- Sucursal cuenta corriente $ 233,000.00
Pérdidas y Ganancias $ 233,000.00
EXAMEN FINAL DE SISTEMAS ESPECIALES.
La Cía El Lago Azul, S.A. adquiere terrenos con una superficie de 200,000 m2. Realiza su urbanización y fraccionamiento y una vez terminados los trabajos determina que el costo real del terreno por m2 es de $ 30.00.
Para ceder dichos terrenos los divide en tres categorías:
Categoría Superficie Precio
A 60,000 m2 $ 100.00/m2
B 90,000 m2 80.oo/m2
C 50,000 m2 60.00/m2
Las condiciones de ventas son las siguientes para las tres categorías:
a) Plazo máximo de 5 años.
b) Pago inicial mínimo del 10% sobre la operación.
c) Interés del 34% anual sobre la operación menos el anticipo.
d) Abonos mensuales por cantidades iguales incluyendo amortización de capital e interés.
e)
Durante el año se realizan las siguientes operaciones:
1.- de la categoría A se venden 30,000 m2 y se reciben cobros además del pago inicial por 5 mensualidades.
2.- De la categoría B se venden 40,000 m2 cobrando en efectivo 10 mensualidades.
3.- De la categoría C se venden 20,000 m2 y cobro 4 mensualidades después de las cuales se rescinde el contrato por falta de pago devolviéndole al cliente el 20% en efectivo de los abonos cobrados.
Se pide diario y mayor.
1.- Terrenos urbanizados $ 6,000,000.00
Acreedores bancarios $ 6,000,000.00
2.- Clientes por vta de terr. En ab. $ 3,000,000.00
Terrenos prom. En vta. $ 1,110,000.00
Util por vta de terr. En ab. 1, 890,000.00
3.- Clientes intereses $ 4,590,000.00
Intereses anticipados $ 4,590,000.00
4.- Bancos $ 300,000.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 300,000.00
5.- Util. Por real. Por vta de terr. En ab. $ 189,000.00
Util. Real. Por vta de terr. En ab. $ 189,000.00
6.- Clientes por vta de terr. En ab. $ 3,200,000.00
Terrenos prom en vta $ 1,184,000.00
Util. Por real. Por vta de terr,. En ab. 2,016,000.00
7.- Clientes intereses $ 4,896,000.00
Intereses anticipados $ 4,,896,000.00
8.- Bancos $ 320,000.00
Clientes por vts de terr. En ab. $ 320,000.00
9.-Util. Por real. Por vta de terr. En ab. $ 201,600.00
Util real por vta de terr. En ab. $ 201,000.00
10.- Clientes pendientes por doctos. $ 7,776,000.00
Doctos pend. De cobro $ 1,776,000.00
11.- Clientes por vta de terr. En ab. $ 1,200,000.00
Terrenos prom. En vta. $ 444,000.00
Util por real. Por vta de terr. En ab. 756,000.00
12.- Clientes intereses $ 1,836,000.00
Intereses anticipados $ 1,836,000.00
13.- Bancos $ 120,000.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 120,000.00
14.- Util por real por vta de terr. En ab. $ 75,600.00
Util. Real por vta de terr. En ab. $ 75,600.00
15.- Bancos $ 607,500.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 225,000.00
Clientes intereses 382,500.00
15ª.- Intereses anticipados $ 382,500.00
Productos financieros $ 382,500.00
15b.-Util. Por real. Por vta de terr. En ab. $ 1 41,750.00
Util. Real por vta de terr. En ab. $ 141,750.00
16.- Bancos $ 1,296,000.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 480,000.00
Clientes interese 816,000.00
16ª.- Intereses anticipados $ 816,000.00
Productos financieros $ 816,000.00
16b.- Util. Por real. Por vta de terr. En ab. $ 302,400.00
Util real por vta de terr. En ab. $ 302,400.00
16c.- Documentos pendientes de cobro $ 1,296,000.00
Clientes pendientes por doctos. $ 1,296,000.00
17.- Bancos $ 194,400.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 72,000.00
Clientes intereses 122,400.00
18.- Intereses anticipados $ 122,400.00
Productos financieros $ 122,400.00
19.- Util. Por real por vta de terr. En ab. $ 45,360.00
Util real por vta de terr. En ab. $ 45 360.00
20.- Clientes desertores $ 1,008,000.00
Clientes por vta de terr. En ab. $ 1,008,000.00
21.-Terrenos prom. En vta $ 444,000.00
Clientes desertores $ 444,000.00
22.- Util. Por real. Por vta de terr. En ab. $ 635,040.00
Clientes desertores $ 645,040.00
23.- Clientes desertores $ 1,713,600.00
Clientes intereses $ 1,713,600.00
24.- Intereses anticipados $ 1,713,600.00
clientes desertores $ 1,713,600.00
25.- Clientes desertores $ 62,880.00
Bancos $ 62,880.00
26.- Clientes desertores $ 8,160.00
Pérdidas y Ganancias $ 8,160.00
27.- Util. Real. Por vta de terr. En ab. $ 955,710.00
Pérdidas y Ganancias $ 955,710.00
28.- Productos financieros $ 1,320, 900.00
Pérdidas y Ganancias $ 1,320.900.00
29.- Pérdidas y Ganancias $ 2 884,770.00
Utilidad del ejercicio $ 2, 884,770.00
18:36 | Etiquetas: Finanzas | 0 Comments
Suscribirse a:
Entradas (Atom)
